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文/好地研究院 方晓泉
继昨天花都狮岭宅地成交，今天（6月14日），广州继续成交3宗宅地，分别位于增城区（1宗）、白云区（2宗）。
结果如下：
1、合景继续斩获，继昨天拿下花都狮岭宅地，又在今天经过20轮竞价，以124600万元拿下增城区荔城街罗岗村83001208A19124地块，楼面价14572元/平米，溢价21%。
2、龙湖继续在白云区发力，继上个月拿下白云区黄石西路第三煤矿有限公司地块，今天又经过31轮竞价，以封顶价282501万+住宅自持比例5%拿下白云区人和镇方石村江人三路以南AB0611052、AB0611053、AB0611054、AB0611055、AB0611056地块，楼面价17400元/平米。
3、擅长旧改的时代，今年首次在招拍挂市场拿地，经过30轮竞价，以封顶价280807万元+住宅自持比例5%拿下白云区人和镇方石村江人三路以南AB0611048、AB0611049、AB0611050、AB0611051地块，楼面价15950元/平米。
地块信息指标表（数据来源：广州公共资源交易中心）
地块分布（来源：好地大数据）
好地研究院认为：
一、龙湖、时代压力不大，有利可图
人和镇两块地，若不考虑5%自持，楼面价因容积率不同而有高低，一块17400元/平米，一块15950元/平米，平均按16675元/平米，那么保本房价大约在均价2.8万元/平米（精装），目标周边可参考价格来自于流溪半岛，售价2.6万元/平米。
可以说，龙湖与时代略加了预期，但压力并不大，价格只需要上涨8%左右就能保本，在保本基础上，龙湖与时代还有机会获取更高的盈利。原因有：
1、有规划，两块地所在区域规划打造“广州航空产业基地（一期）”；
2、周边竞品少，流溪半岛的品质一般，而龙湖与时代均为品牌房企，特别是龙湖地块，容积率不高，可以打造低密度产品来提高货值；
3、两个项目体量大，开发周期长，可以通过逐步涨价来获利。
二、合景虽低溢价拿地，但也需加预期
昨天的花都狮岭镇地块溢价仅7%，今天荔城街地块溢价率也不高，为21%。相比人和镇2宗地的封顶加自持，以及与合景在2月份所拿的金融城地块来对比，拿地成本都较低。但与周边房价作对比，同样要加预期：地价14572元/平米，保本房价约在2.5万元/平米，目前周边在售项目的售价在2.3万左右，因此需要上涨9%，但也不算太高。
由此可见，在目前广州土地市场上，拿地依然要加预期，但不同区域有不同的预期值。以这个月为例，花都、白云区北部、增城等非核心区域，加预期在10%以内；而南沙，由于有粤港澳大湾区的加持，房企的预期值较高，因此拍出最高25%的自持比例。
