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文/好地研究院 凌宇波
继上周金地历经80轮报价竞得北滘新城小地块后，今日，顺德北滘林上南路西南侧、同福路北侧地块的出让备受关注。相较于金地地块，本案体量更大、可售货值更高，竞拍场面激烈不言而喻。
此次竞拍，共16家房企参与，最终经过99轮竞配建+69轮竞自持，中海成功摘地。
地块具体情况如下：
信息指标统计表（数据来源：佛山市公共资源交易网）
地块构成表
地块位置示意图（数据来源：好地大数据）
看点一：中海补仓顺德
据好地研究院统计，自去年以来，中海已在顺德斩获3宗地，其余2宗均位于龙江镇，总建面52.3万㎡，总地价40.3亿元。此次强势竞得北滘地块，表明中海有深耕顺德的意向。
2018年以来中海顺德拿地分布图（数据来源：好地大数据）
看点二：22.7%的上涨预期
经好地研究院测算，本案剔除所有配建后实际成本达到15490元/㎡，假设加上3500元/㎡建安成本和1500元/㎡精装成本，综合考虑财务成本、营销管理费、税费等，保本房价在27000元/㎡左右。而目前区域内，周边新房在售均价在20000-22000元/㎡之间，按照售价22000元/㎡测算，如果本案想要保本，房价需要有22.7%的涨幅。
本案相关测算指标一览（数据来源：佛山公共资源交易网）
注：①可售建面=总建面-配建商业建面-自持建面-公建建面
②实际楼面价=（地价+其他成本）/（可售建面+自持建面*0.6）；其中其他成本包括配建商业物业、公建、绿地道路成本；配建商业、公建按3500元/㎡计；绿地道路按600元/㎡计；自持部分地价按可售部分的60%计
看点三：中海的翻身机会
按目前板块内的新房售价，中海面临的压力是巨大的，但好地研究院认为，中海若能把握好机会，项目仍有盈利可能。
首先，中海在业内有“利润王”的称号，向来追求利润而不追求规模，不追求高周转，可以预测该项目同样会用时间换空间，上市时间至少在2年以后；而2年后，目前周边这些低地价的库存会大幅度减少，中海面临的压力会小很多；
其次，中海的资金成本低，有“捂盘”的条件；
第三，该项目距离在建佛山地铁3号线与广州地铁7号线西延线的交汇站——北滘新城站仅850米，两条地铁的通车时间预计都在2020年，早于项目上市节点，有利于中海借力；
第四，地块体量大，销售周期长，有较大概率可以等到市场行情比较热的节点，从而大量出货，来获取利润。
重压之下存在翻身机会，对中海的操盘能力是个大的考验，对于产品设计以及销售节点的把控尤其重要。
看点四：番禺地价将拍到多高？中海会如何出价？
从历经上周五的北滘新城区BJ-C-18地块的小热潮，到今日辘战168轮的中海地块，作为更具区域优势的广州番禺区，下周即将出让的亚运城地块、禺山大道2宗相邻地块将会迎来怎样的竞拍高峰？
据悉，亚运城地块已有将近20家房企报名，包括中海。若番禺地块拍到比较高的价位，对于相邻的顺德特别是北滘来说，价格上涨的外溢效应也将会体现。因此，中海的出价是否会像今天这样强势，值得关注!
番禺区下周即将出让3宗地位置图（数据来源：好地大数据）
