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文/好地研究院 卢丹
2月27日（下周三），余杭区将迎来猪年春节后的土地首拍，共将推出四宗地块，其中三宗为租赁用地，宅地一宗，总起价21.9亿元。
出让地块指标
地块位置分布
按照国企摘牌租赁用地的惯例，三宗租赁用地将以底价成交。而最值得关注的将是，位于杭州绕城以内，运河西岸的82亩宅地将会拍出怎么样的价格？
此次出让会，也是春节后杭州的首拍，对市场将有风向指示的意义。
良渚新城储运路东地块指标情况：
地块东至新开挖内河、南至谢村港、西至储运路、北至规划五路，出让面积54652平米，容积率1.8-2.0，建筑面积10.93万方，地块出让起价17.0187亿元，楼面起价15570元/平米。
地块无需配建公共租赁用房。
良渚宅地位置图
一、四个维度看地块价值
有四个维度可以定位地块的坐标：
1.地块位于京杭大运河沿线以西，虽然并非一线运河地块，但是东侧毗邻的地块用途为商业和绿化用地，实际上楼盘景观相当于一线临河。据测算，该宗地块距离融创运河西地块距离仅约1.5公里，但不同的是，本次出让的地块隔运河对岸可见热电厂等工业项目，景观分将大打折扣。
2.地块处于大运河新城规划范围内，是杭州城北副中心的定位。在去年9月份，由市运河集团联合市规划局共同举办大运河新城核心区城市设计专家评审会，推出了大运河新城的规划设计方案，其中明确了大运河新城的规划范围，涵盖余杭和拱墅两区。本次出让的地块即位于规划范围内，将作为杭州余杭区与拱墅区联动发展的桥头堡。
而相比之下，金科于2017年竞得的地块并不在上述的规划范围内。
大运河新城规划范围示意图
3. 地块虽然位于良渚新城，但是与拱墅区祥符板块距离不远，与祥符良渚交界处距离大约为600米，并且距离地铁储运路站仅250米，相比融创地块，该宗地块的地铁优势更为明显。
4.地块可通过好运路直接连接上塘高架，直达杭州市中心，距离仅约10公里，处于杭州半小时交通圈内。
基于上述分析，对于该宗地块的价值评估，不能仅仅考虑余杭-良渚新城的因素，而是应当综合评判规划、区位、交通等条件。
二、一波三折的终出让，曾经的“退地”将拍出怎么样的价格？
本次出让的地块起拍价为15570元/平米，据好地网了解，势在必得者不在少数，预示着该宗地块将引发一定的市场争夺。
而据好地数据库，该宗地块实际上已经是第四次挂牌出让，最早入市是在2013年8月份，保定华瑞以6750元/平米的价格摘牌后退地，两年后（2015年9月25日）以4734元/平米的价格挂牌因无人摘牌流拍，后（2017年3月27日）又以12000元/平米的价格挂牌再度无人报名。
从第一次挂牌出让到今天再次出让，整整时隔了五年零六个月，而地块的身价也翻了一翻以上。
良渚地块四次挂牌情况表
那么，该宗地块四度出嫁，将拍出怎样的价格呢？好地研究院进行了测算——
1.从周边在售新房价格判断：
该宗地块周边现有的销售项目中，有海德公园和万科杭宸，均是较早拿地的限价楼盘，德信海德公园最近于2018年12月13日申领出预售证，备案价格约2.1万元/平米（毛坯）。海德公园是2016年1月27日成交的项目，拿地楼面价仅为5001元/平米。
以上两个项目，对本次出让的地块参考价值较小，这是因为：
1）预售价格审批一般为半年内该板块新批预售证价格为参考，等本地块新房上市之际，海德公园预售阶段巳经早就结束了。杭宸的预售则是更遥远的事情。
2）如果按照毛坯2.1万/㎡计算（精装评估2000元/㎡），目前15570元/㎡的起始楼面价，成本需要2.6万元/㎡（精装），杭州出让的地块均是有房企勾地的，这次勾地的房企肯定不是以导致亏损的2.1万为目标的。比2.1万更高的预期才会趋使去勾地。
与海德公园位置关系
2.板块内待售的楼盘中，最合适的对标是世茂2宗项目，与本次将出让地块都只有一路之隔。
世茂拿地的时间为2018年7月20日，楼面价为17692元/㎡。据好地网了解，世茂预期的售价接近3万/平米。以世茂项目为参照：
①土地价格低于17692元/㎡的概率较小。这是因为：
世茂拿地正值杭州土地牛市下行的通道，行情偏冷；当前土地市场适当回暖，房企预期比去年8月时为好，所以拿地成本低于世茂较难。
如果以世茂的价格成交的话，最终地块的溢价率为13.6%，保本房价为28747元/㎡（精装成本按照2000元计算），这个地价分别比杭宸（6761元/㎡）与海德公园（5001元/㎡）的价格已经高出10931元/㎡、12691元/㎡。可以把这个溢价率视为预期溢价率主轴；
②以世茂有较好预期的3万元售价倒推，以保本房价推算，地价的上限为18738元/㎡，在此情况下，地块溢价率可达到20.3%。
这个可以视为此次溢价率的上限。在这种情况下，项目只剩下车位的利润：
车位按照售价20万/个，住宅与车位1.1：1计算，套均100方计算，地下成本按照10万/个车位计算，利润约1.1个亿。
可以把13.6%-20.3%这个区间作为溢价率的观察范围，但是，如果预售价格达不到3万，将发生亏损，所以稳妥的拿地方案是略高于世茂地块，高出1%-2%的溢价率，这时候保本房价已经达到29000/㎡了，已经有较大经营压力了。
与世贸地块位置关系
3.我们再以运河新城以北的金科地块作为参照系。
金科2宗地块于2017年9月份竞得，楼面价不到19000元/平米（两宗地块楼面价分别为18860和18935元/平米），自持比例分别为15%和16%，我们取成本相对较高的地块的真实地价，测算为20297元/平米（自持部分地价打六折）。
与金科地块相比，两宗地块优劣势如下：良渚地块区位、交通和周边环境要优于金科地块；但是金科地块为拱墅区，良渚地块为余杭区，行政区划上存在差异。
其次，时间节点上，金科拿地处于杭州土地市场的高位，当前良渚地块出让的节点，行情已经有所回调。因此我们将金科地块真实地价下调10%，即18244元/平米作为又一参照值，预期的溢价率为17.2%，保本房价已经略略超过3万元/平米（不含车位利润）。
与金科碧桂园项目位置关系
综合以上测算，目前的测算的难点是预售价格到底能批出多少？从市场接受的程度来看，附近的二手房，如锦河湾，成交价格去年11月约2.9万元/㎡。
元旦之后，零利润拿地（按照周边项目在售价格测算）的情况出现了，基于目前拿地热情较高的情况，我们认为，最终的溢价率高出世茂地价1-2个百分点可能性较大，即溢价率在15%左右。
