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【苏州半年报】上半年,苏州哪些区域的价格洼地被填平了?

日期: 2017-06-30

好地网7月1日讯  (研究员  吴建杰)上半年,苏州主城上演两场土拍,土拍“限价”下市场仍一片火热。33宗地块成交,成交面积153.3万方,建筑面积261.8万方,吸金311.3亿元,平均成交楼面价11892元/㎡,其中住宅15宗,成交面积94.3万方,建筑面积198.3万方,成交293.7亿元,平均楼面价14810元/㎡ 。

      限价后的苏州,土地出让呈现怎样的特征,下半年又有何新气象。本文为您逐一揭晓。

土地市场发生了什么


1.供应,推地南北为轴

2017年上半年,苏州主城区成交宅地15总,其中吴中区6宗,相城区4宗,姑苏区和新区2宗,园区1宗。从目前的成交地块的成交量和位置分布来看,苏州土地的供应主要集中在吴中和相城区,出让面积分别达到了30.5万方和21.0万方

事实上,这一现象在2016年的土地成交中已经有明显的体现:2016年,苏州成交宅地共48宗,其中吴中区12宗,相城区18宗。可以预见,短期内苏州的土地供应仍将延续这一现象。

2.地块,成色一般

近年来苏州主城区上半年土地成交信息一览

从苏州主城区6年来上半年成交信息来看,2017年土地成交楼面价11892元/㎡,仅为2016年同期的71%。

成交价格一定程度上反应了开发商对地块的预期,在除去政策性原因之后,似乎可以得出这样的结论:苏州上半年推出地块成色一般。从实际成交地块的区位来看,15宗成交宅地,仅3宗位于中环内;而渭塘、望亭、临湖、甪直这些位置相对较偏的板块频频出现在出让会中。

3.洼地减少,地价全城夯实

苏州板块地王图(红框为今年更新地王)

从2016年下半年开始,苏州逐步推出较多位于中环线两侧的宅地;2017年上半年推出的地块很大程度上延续了这一现象。部分推地节奏较慢或是地价并不算高的板块慢慢出现在大家视线中。确实,这些地区的地价得到了更新。

此外,更多区域的地价在2017年得到进一步夯实。以临湖板块为例,区域地价在2016年快速拔高,最高地价为2016年9月金辉创下的8135元/㎡(2014年均价约2000元/㎡),经过2017年2月的土拍,该区域的平均地价稳定在7000元/㎡。由此可以得到这样的简单结论:苏州价格洼地正减少,板块地价进一步夯实。

4.新面孔:银城、上海中建首次入苏

2016年上半年,8家房企敲开苏州主城区大门。他们总共竞得9宗土地(闽系房企泰禾竞得2宗),可建总面积110万方,拿地总额221亿元,分别占到成交土地(宅地)总量的39%、40%和45%。

2017年,新进房企数大幅减少,仅银城、上海中建两家房企在一次性报价环节脱颖而出,各收获1宗宅地,入驻苏州。好地研究院认为,新进房企数目较去年上半年明显减少,很大程度上是因为苏州现行的土拍“一次性报价”机制,实力与运气并存的房企才有机会在苏州主城拿地。

值得一提的是,对于苏州竞价规则熟悉的房企更有优势。例如今年挂牌出让的两则公告,对竞买资格进行微调,致使苏州6月土拍中,为提高拿地概率部分房企多个马甲齐上阵。

土地市场还会发生什么?


1.2016年高溢价地会带来什么样的产品

2016年4月出让的部分项目,规划公示、案名、售楼处等陆陆续续公布。可以看到房企在产品上下足了功夫,黄埭的恒大悦珑湾甚至打出了5000元/㎡精装标准的口号。苏州拼产品的时代已经来临。

【好地研究院】2016年苏州“地王”项目,现状如何(一)?

2.下半年还会有多少宅地供应?

2017上半年,苏州主城已成交宅地(含商住)107.3万方。而根据苏州市区2017年度国有建设用地供应计划,2017年苏州全年计划供应住宅用地为509.2公顷(其中商品房用地390公顷)。再来看苏州历年情况,2016年计划供应商品房用地380.9公顷,实际成交宅地362.7万方,实际成交与计划供应占比约95.2%;2015年计划供应商品房用地345.5公顷,实际成交宅地318.5万方,实际成交与计划供应占比约92.2%

如此推算,2017年苏州全年的实际成交量可能在351万方附近(按90%推算)。这也意味着苏州下半年土地市场并不平静,较大体量的宅地或将逐步入市,对多数房企而言是机遇也是挑战。

3.哪些区域可能供地?

在2016年,好地网就苏州部分具有上市条件的地块进行过报道,然而仍有较多部分优质地块迟迟未动,例如吴中万业西侧地块、园区体育公园东地块、狮山2016年撤销地块等。

狮山
 

2016年4月,狮山板块的2016-WG-38号地块挂牌后暂缓出让,当时起拍楼面价高达15417元/㎡,未拍就已是狮山新地王。2016年9月,位于狮山板块南侧的横塘街道环山河绿化地北、运河路西地块出让,最终仁恒以31050元/㎡楼面价竞得该地块。由此可以推测,狮山地价不会便宜,而受限于苏州现行一次性报价机制,狮山板块推地几率不大。

园区
 

园区作为苏州的热门区域之一,上半年仅推出一宗青剑湖地块。大家熟知的体育公园东地块,也仅出现在2016年9月“苏州工业园区2016年第五批次局部地块控制性详细规划调整公示”中出镜过一次,该地块是否推出尚未可知。

吴江太湖新城

2017年,吴中太湖新城开始发力, 2月正荣拿下太湖新城ABC地块,3月逸林商务广场开工奠基,中央商贸区地下空间预计2018年3月底全面完工,今天苏州规划局网站公布太湖新城启动区最新规划调整,将部分商住地块性质变为住宅用地,拟加强核心商务区的功能混合性,保证城市核心区的活力,。此外,2017年太湖新城的供地计划中,沿太湖岸线仍有部分具有上市条件的宅地。随着太湖新城启动区稳步发展,推出宅地可能性较大。

吴中太湖新城启动区控制性详细规划调整图(2017年6月28日公示)

注:红框部分为用地性质或地块大小发生变化区域;较上次规划,本次调整住宅用地增加

4.哪些房企在旁虎视眈眈?

在苏州的土拍中,常常出现深耕房企和外来房企的对垒。2017年上半年有哪些熟悉或是陌生的面孔出现在出让会现场呢?

深耕房企:港中旅、首开、中南、九龙仓、吴中地产、新希望、雅戈尔、格力、融侨、绿景、金隅、港龙、招商、佳兆业、路劲等

外来房企:栖霞、农工商、同济、中冶、宝龙、孚星、上海泽州、上海泛欧等

5.竞价模式会有调整吗?

2017年以来,长三角多数城市的的竞价模式发生调整,整体显得更加严厉。上海的招标挂牌复合式,设置了各种限制条件,这也意味着上海土地市场将会是大牌房企的游乐场;杭州、南京城市均设置了地块上限价格,当竞价至上限价格后,再配以其他的方式确定竞得者,如竞自持面积、竞保障房面积、竞养老房面积,对房地产实力又是重大考验。苏州则采用在一次报价出让环节,按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。相较其他城市,苏州的土拍模式较为宽松。


本文来源:好地网
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