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苏州6月土拍观察:外来房企“反客为主”,深耕房企厚积薄发

日期: 2017-06-13

好地网6月13日讯(研究员 朱伟) 苏州主城区2017年(农历)首场土拍刚刚尘埃落定,本场土拍历时两天,19宗地块成功出让,总成交金额132.5亿元。

其中,8宗宅地(含商住)总成交金额120.2亿元,成交楼面均价15069元/㎡,平均溢价率40.56%。

值得一提的是,8宗宅地由8家房企分食,其中,保利置业、上海中建、上海上实均为央企、国企。另一方面,竞拍过程中,有5宗宅地进入了一次性报价环节。

苏州主城区8宗宅地成交信息

成交宅地分布


关于本场土拍,好地研究院总结出以下几大特征,以备业界参考。

特征一:总价低,体量适中的地块受热捧

从参与一次性报价房企的数量上看,姑苏区北环路南地块参与一次性报价房企数量高达38家,其次为吴中区甪直地块达32家,接下来是相城区渭塘珍珠湖路北地块为24家……除去这几宗地块的本身属性之外,它们能够吸引众多房企参与,并且能够以较快的速度进入一次性报价的主要原因是:总价低,体量相对适中。

特征二:外来房企“反客为主”

作为2017年农历年第一拍,本场土拍广受关注,其中不乏央企、国企开发商。而最抢眼的莫属“上海”字头开发商,他们在本场土拍中出价较为积极,如上海郡悦置业、上海城建、上海城开、上海中建等房企均出价至一次性报价环节。

以木渎金枫路东地块为例,据好地研究院统计,共有7家房企进入一次性报价,4家房企均是“上海”字头开发商,占比57%。

综合本场土拍来看,外来房企“反客为主”。具体表现为相城元和地块和吴中木渎地块均被上海房企竞得,姑苏区北环路南地块被无锡银城斩获。

特征三:深耕房企出大招狙击

在今年2月份的苏州土拍中,“本土”房企上演了“绝地反击”,龙湖、金茂、恒基、正荣、金辉等房企均成功拿地,而本场土拍,深耕房企同样打出了自身旗号,这类房企以旭辉、保利置业、龙湖为代表。

旭辉作为深耕苏州的房企龙头,自2006年进军苏州以来,便开始对“天堂之地”深耕。据好地研究院不完全统计,目前旭辉已在苏州至少布局了15个项目,包括旭辉芭堤兰湾、旭辉上河郡、旭辉御府、旭辉美澜城、旭辉苹果乐园、苏州铂悦府等。

同样,保利置业深耕苏州也有十余年,先后开发了保利雅苑、保利独墅西岸、保利观湖国际等项目,目前可售库存不足。

至于龙湖,在今年的2月份土拍中,首入姑苏区,以17480元/㎡楼面价拿下苏州劳动路商住地块,将打造苏州第二个天街。而此次竞得青剑湖地块,标志着龙湖首入园区,另外,对青剑湖板块匮乏的商业将有较大的提振作用。

此次土拍,旭辉、保利置业、龙湖成功拿地,均是补仓之举。

特征四:部分房企“有地无患”

据好地研究院统计,在去年苏州的土拍以及今年2月份的苏州土拍中已经成功拿地的部分房企,此次受高价地等多重因素影响并未参与竞拍,此类房企以中铁建、鲁能、恒大、金茂、绿都为代表。以金茂为例,在今年2月份的土拍中,金茂梅开二度,连拿高新区的两宗宅地,拿地金额高达102.9亿,土地储备超55万㎡,可以说是“有地无患”。

特征五:房企流行穿个“假”马甲拿地

根据出让公告要求,竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买,这也意味着非直接竞买人直接绝对控股的子公司参与同一住宅用地竞拍是被允许的。据好地研究院观察,为提高拿地概率,在本次土拍中,部分房企均以假“马甲”参与,个别房企甚至超过十个“马甲”齐上阵。 

随着此次土拍会的落幕,众多外来大鳄争相竞夺的场面令人印象深刻,可见地产大鳄对于苏州地产一级市场的重视。8宗宅地的竞得人中,有3家是“上海”字头开发商。那么,上海开发商缘何“任性”拿地?

好地研究院认为主要原因有三:

原因一:一线城市拿地门槛高,房企抢占"强二线" 城市

据了解,目前上海实施“招标挂牌复合式”土拍模式,设置了各种限制条件,这也意味着上海土地市场将会是大牌房企的游乐场,中小房企会逐渐外溢。随着一线城市门槛渐高,房企不得不谋求向“强二线城市”扩张,从而维持销售规模。

而“强二线”城市中,杭州、南京(6月2日升级)等城市均设置了地块上限价格,当竞价至上限价格后,再配以其他的方式确定竞得者,如竞自持面积、竞保障房面积、竞养老房面积。苏州则采用在一次报价出让环节,按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。相较其他城市,苏州的土拍模式较为宽松。

原因二:上海房企地价评判标准不同,类比上海买房团的扫货

据好地研究院统计,2016年上海住宅用地成交均价31382元/㎡,平均溢价率达115.58%,单个地块楼板价甚至超过10万元/平米,相较之下,苏州的地价相对便宜。

根据城市的不同,项目的不同,每家房企一般都会有不同的拿地评判标准。上海房企对一线城市的高地价早已司空见惯,本次前来参拍,他们对苏州土地的价格有不同的心理预期。如6月12日上海中建以楼面价超1.9万元/平米拿下广济北路东地块,目前周边在售万科北宸之光价格约为1.8万元/平米。

原因三:苏州城市交通升级,城市外溢效应影响

苏州作为一个典型的“移民”城市,有常年占据全国GDP强市的位置,拥有大量的购买力支撑。随着苏州交通的不断升级,以及地铁的多方承接,苏州承接了上海部分外溢置业需求,因此遭到魔都房企激烈争夺也在意料之中,预计在接下来张家港、太仓等城市的土地出让中将热度不减。

6月13日出让过程回顾

1.保利置业进军相城区渭塘,拿地楼面价12134元/㎡

相城区渭塘珍珠湖路北,翡翠路东地块(编号为苏地2017-WG-13号)在挂牌期间,就已有3轮竞价,当时出价为94141万元,折合楼面价8263元/㎡。上午9时,渭塘珍珠湖路北,翡翠路东地块正式开拍。该地块只经过31秒,即突破市场指导价。经过2分38秒,就进入一次性报价区间。

最终,据土拍系统显示,港中旅、九龙仓、宝龙、招商、保利、金科、泰禾、建发、金辉等24家房企(含马甲)进入一次性报价环节,该地块被保利置业以138243万元的总价收入囊中,成交楼面价12134元/㎡,溢价率51.68%。

2.禹洲补仓,以8373元/㎡楼面价拿下望亭镇政府北地块

据好地研究院不完全统计,备受关注的相城区望亭镇光明街南,鹤溪路东(编号为苏地2017-WG-14号)报名房企在22家以上,挂牌期间,经过5轮的自由报价即达到33655万元的总价,楼面价5774元/㎡。

果不其然,上午11点正式开拍,只经过2分06秒就进入一次性报价区间。最终,据土拍系统显示,上坤、九龙仓、中南、路劲、旭辉、招商、中锐、禹洲、绿景等19家房企进入一次性报价环节,该地块被禹洲以48800万元的总价收入囊中,成交楼面价8373元/㎡,溢价率52.24%。

3.高铁新城经济发展有限公司以底价竞得高铁新城聚金路西地块

下午1点整,相城区高铁新城聚金路西地块(编号为苏地2017-WG-15号)开拍。因无房企举牌,该地块被高铁新城经济发展有限公司以45468万元的底价竞得,成交楼面价8269元/㎡,溢价率0%。

4..龙湖以7101元/㎡楼面价竞得苏州园区唯澄湖路南,亭谊街东地块

经过11分20秒限时竞价,苏州园区唯澄湖路南,亭谊街东地块(苏地2017-WG-17号)被龙湖以97630万元的总价收入囊中,成交楼面价7101元/㎡,溢价率29.09%,该价格并未进入一次性报价区间。


本文来源:好地网
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